ミキプランニングでは、年間にご提供できる棟数はそんなに多くありません。

多くても５棟前後です。

しかし、その棟数には大きな意味があります。

■まず、自分自身が本当に良いと思える物件だけを厳選して仕入れられる棟数・・・という意味です。

良い土地・希少な土地は当たり前のように数が少ないです。

不動産業に２０年近く関わってきたプロとして・・・

・長い目で見ても資産価値の下落リスクが少ない立地条件の土地。

・良好な住環境が実現できる間取りのお家が建てられる土地（間口・形・向き）。

・住環境が変化してしまうリスクが少ない土地。

・無駄が少なく、隅々まで活用できる面積の土地。

・・・を厳選してお届けしています。

規模が大きく、何十棟・何百棟分の土地を仕入れないといけない体制の会社では、どうしても土地の仕入れに妥協が生じます。

良い土地だけを選んで仕入れていたのでは、何百棟分の土地を確保する事は難しいからです。

一方、年間５棟くらいの数であれば、仕入れをかなり厳選する事ができます。

事実、年に何百という数の物件情報に接しますが、本当に良いと思える物件の数はせいぜいそれくらいなのです。

■次に、１邸１邸の計画に細部までしっかりと時間を掛けられる棟数・・・という意味。

年間５棟くらいの数であれば、１邸１邸にしっかり時間を掛けて計画を練る事ができます。

規模が大きく、年に何十棟・何百棟も着工しないといけない体制の会社では、どうしても流れ作業的にプランを決める事となり、細部まで計画を練る事が難しくなります。

■土地の選定と仕入れ・プランの企画・お客様へのご説明・販売させて頂くまでを自分ですべて一貫できる棟数・・・という意味。

良い土地とは何か？良い間取りとは何か？良い品質の家とは何か？

自分なりにそれぞれの理想を持っています。

これは個人的な性格によるものかもしれませんが、それらの理想を結び付けひとつの形にするという作業には、分業という方法では難しいと思っています。

また、どんな動機や考えに基づき、どのようにして造られた物件なのか、それを実際に住んで頂くお客さまに理解して頂く事がとても大切だと私は思っています。

関連記事：私が物件づくりで大切にしている事＆解説記事を書く理由。

その為には、やはり造った本人である私自身が直接住んで下さるお客さまに物件のご説明をする・・・個人的にはこの事がかなり重要だと思っています。

そして、その体制が実現できる棟数が、年間５棟くらいの棟数・・なのです。

取り扱う物件数は少ないですが、そのかわり取り扱う物件は自分自身が本当に良いと思える厳選した土地ばかりです。

また、ひとつひとつ細部まで自分の手で時間を掛けて計画した住宅です。

その事をお伝えしたくて作成したチラシです。

ここでは、広告ではお伝えしきれなかった紙面トップ写真にある１３の工夫について、より掘り下げてお知らせしたいと思います。

↑ 現地撮影：南側に広く、南面に３つの採光窓が計画できているとても明るいリビング。南側隣家までの距離も十分に確保しています。

１、テーブルの配置や大きさに合わせて適切な位置にペンダントライトが設置できるダイニングの照明プラン

ダイニングテーブルにはペンダントライトがやっぱりオススメです。

空間を均一に照らすシーリングライトとは違い、テーブルの上を照らすという明確な目的を持って設置されるペンダントライト。テーブルの上に並んだ食事を引き立ててくれるでしょう。

しかし、ペンダントライトはテーブルのサイズや配置によって、最適な位置が変わります。

また、写真にあるような１灯のタイプもあれば、２灯・３灯というタイプもあり、採用する照明によっても設置位置が変わるのです。

ミキプランニングの物件では、テーブルの大きさや配置・照明の種類や数によって最適な位置に照明を取り付けられるように計画されています。

天井にくぼみを設けてその奥にレールを設置している為、見た目的にもスッキリ納まるように工夫しました。

２、ダイニングテーブルと同じ高さで造作されたニッチ収納

ティッシュペーパーやウェットティッシュ、調味料など、食事中にすぐ手が届く場所に置いておきたいものは各家庭にあるはずです。

しかし、ダイニングテーブルに座ったまま手が届く位置にそれらを収納できる場所がなければ、結局テーブルの上に置きっぱなしになってしまう事が多いのではないでしょうか。

そのような物を収納できる場所として、一般的なダイニングテーブルと同じ約72センチの高さに合わせて作られたニッチ収納がキッチンカウンター内に造作されています。

テーブルの延長のようなスペースとして、小さいけれども活躍する収納です。

３、卓上で調理家電を使う時、床に電源コードを這わす必要がありません。

２でご紹介したニッチ収納の中にはコンセントがあります。

卓上でホットプレートなどを使う時、床にコードが這うような事がなく、安全でストレスなく使える電源です。

４、キッチンの手元を隠す立ち上がり付きのキッチン。

常にキレイで片付いた状態のキッチンを維持する事は不可能です。

この立ち上がりがある事で、リビング・ダイニング側から見た時にキッチンの手元が隠れます。

ショールームで見るオープンキッチンはカッコいいですが、自分が理想とするのは日常生活の中で（特別な努力をしなくても）整って見えるキッチンです。

そう考えるとこの２０センチの立ち上がりは必須です。

写真には写っていませんが、キッチン側にはこの２０センチの立ち上がりを利用してキッチンペーパー やふきん、調味料などを機能的に収納できるレールを設置しています。

この２０センチの立ち上がりがある事で、「２」でご紹介した収納を設置できる上、小さな子供の手が届きにくい105cmの高さに配膳台を設ける事ができます。

５、キッチンに吊り戸棚をちゃんと計画する。

最近は吊り戸棚を取り付けている物件が少なくなりました。

キッチンに立ち上がりもなく、とにかくオープンにするのがトレンドですね。

しかし、本来キッチンは機能性を優先して設計される場所で、収納が必要な箇所。

分譲住宅を計画する時は特に、「誰が使っても使いやすい汎用性の高い間取り」を目指して設計します。

我が家は物が多いほうだと思いますから、今後我が家において吊り戸棚がなくともキッチンの収納が成立する方法を考える事ができれば、吊り戸棚を無くす事もあるかもしれません。

しかし、収納のプロが駆使するような方法で実現しても意味がありません。誰が使っても自然に成立する方法でないとダメなのです。

そう考えると、今のところはやっぱり必要だと思っています。

吊り戸棚がついてる物件は本当に少なくなりましたが、、吊り戸棚を無くすというのは気軽な決断ではないですよ。 少なくとも自分にとっては。

６、冷蔵庫のスペースを壁で区切る事で良い事がたくさん。

写真では奥のほうにあるので少しわかりづらいですが、、冷蔵庫のスペースを壁で区切っています。

その事で、冷蔵庫の上に収納棚を２段設ける事ができています。

我が家では、ビール他飲み物のストック・誰かが来た時にしか使わないワイングラスの予備・食器のストック・お出掛けの時に使うソフトクーラー・ガスコンロ・すき焼き鍋・・これらのものが収納されています。

基本的には使用頻度が低いストック用ですが、大助かりのスペースです。

それに、冷蔵のの上は収納にしないともったいないスペースです。

オープンな棚ですが、吊り戸棚がある事で中身はリビングからは見えません。

冷蔵庫スペースは、一般的な国産の５人用冷蔵庫であれば納まる寸法です。

７、不快なまぶしさが少ないグレアレスダウンライト

リビングは落ち着いてくつろぐ場所ですから、照明計画にも様々な工夫をしています。

ダウンライトは小径で目立たないもの、かつ、光源が奥にあり、ランプの眩しさが直接目に触れにくいものを選択しています。

８、天然オーク張りの折り上げ天井

分譲住宅を計画する時は特に、「誰が使っても使いやすい汎用性の高い間取り」を目指して設計します。

その方針で無垢の素材を取り入れる事は簡単にはできません。

無垢の素材は、日焼けするし、水濡れに対してもデリケート、傷もつきやすく汚れやすく、誰にでもオススメできる素材ではありません。

しかし、天然の素材ならではの高い質感は紛れもない魅力。

天井であれば、日焼けや水濡れ、傷や汚れといった無垢の素材に対するネガティブな要素を払拭しつつ、天然素材の質感を気軽に取り入れる事ができます。

９、リビングの窓側には埋め込み式のカーテンボックスを造作しています。

カーテンを開けている時間は多く、その時にカーテンレールは結構存在感があります。

ボックスがある事でカーテンの根本が隠れ、すっきりとした納まりに。

そこでボックス自体が目立ってしまっては意味がないので、埋め込み式のカーテンボックスというのがポイントです。

カーテンのたたみ代分、窓よりも少し大きくボックスがつくられています。

シェードやブラインド系の上げ下げするカーテンの場合、メカと生地溜まりの部分を隠す事ができるので、ずいぶんすっきりとした納まりになるはずです。

１０、リビングの２つの引き違い窓には電動シャッターを設置しています。

窓が施錠されていても、カーテンが閉まっていても 、リモコンのスイッチひとつでシャッターの開閉ができます。

場合によってはドレープカーテンを省略し、レースのみで軽快な窓まわりにする事もできるのではないでしょうか。

１１、傷に強い床材。

以前住んでいたマンションで使用していましたが、７年経っても非常に良い状態でした。

特に、すり傷には強く、小さなお子様やペットを飼っている家庭では特に威力を発揮するでしょう。

壁紙も傷がつきにくい仕様のものを選んでいます。

１２、約７畳もあるウッドデッキのアウトドアリビング。

水道・照明・コンセント付きなので、様々な使い方ができます。

２階にあるスペースなので道路から見えず、プライベート感がある屋外空間です。

このスペースの魅力はこちらの記事に詳しく書かれています。

１３、通常より高く計画されている手すり壁

高めの壁としている理由はいくつかあります。

子供の遊び場として想定しているバルコニーなので、安全の為。

日除けのタープを張った時に大きな空間になるように。

周囲の家からの目線を遮り、できるだけ落ち着けるプライベート感のあるスペースにする為。

どれも、このスペースには欠かせない重要な要素。大事な意味がある壁なのです。

株式会社ミキプランニング

代表取締役　佐藤 幹展

ベッドルームのデッキとフェンスが完成しました。

この場所にデッキを作った一番の理由は、洗濯物を１階で干せるようになるから。

「鶴里駅北の家」は、１階でお洗濯をします。

このテラスで洗濯物を干し、洗面脱衣室内もしくは階段前の収納に家族全員分の室内着を収納すれば、お洗濯物のほとんどを１階で完結させる事ができます。

このお洗濯物動線は、３階建のお家ではかなり希少ではないかと。

デッキをつくる事で、室内との段差がほぼ無くなり、出入りがしやすくなるのも使いやすさの大きなポイント。これはお洗濯物を干す場所として使うなら、とても大切な事でしょう。

干してあるお洗濯物や寝室内を隠せるようフェンスは少し高めの設定。

目隠しフェンスの高さは約1.4ｍ。ブロックの高さと合わせると1.8〜2ｍほど。

室内から見た時の落ち着き感も高まります。

道路に面している場所ですが、大きな窓を計画し明るさを確保しつつ、目隠しのフェンスがある事で窓も開けやすくなります。

市販されている目隠しフェンスはアルミ製のものが多く、どうしても無機質で事務的な印象がするものばかり。

このフェンスの素材は杉材に水性ステインを塗装した仕様。我が家でも同じものを使用しております。

株式会社ミキプランニング

代表取締役　佐藤 幹展

徒歩15分圏内の土地を100とした時、徒歩５分圏内の土地の割合はわずか11.1%

駅近の土地は希少性が高い。

郊外はともかく、都市部では間違いなく言える事でしょう。

では、どれくらい希少性が高いのか。

それをざっくり試算してみました。

もちろん、すべての土地を数えた訳ではありません。

個人的な興味からコメダでコーヒーを飲みながら計算したかなりアバウトな条件設定ですから「ざっくりとした感覚的な話」として聞いて頂ければと思います。

徒歩1分＝80mというのは、不動産広告における表示のルールです。

徒歩5分の範囲を半径400ｍとし、徒歩15分の範囲を半径1,200mとし、その面積の割合を比較するというもの。

徒歩15分圏内の面積は4,521,600平米。

それに対し、徒歩5分圏内の面積は502,400平米。

割合で言うと、徒歩15分圏内の土地を100%とした場合、徒歩5分圏内の土地は約11.1%となります。

そのうち、角地の割合は約23%

これは実際に「南区桜台２丁目」の地図から数えました。

もちろん、地図上でアバウトに判別しただけなので正確な数字ではありませんが、大きな狂いはないでしょう。

桜台２丁目の中には、およそ330〜340の区画があります。

うち、角地は76件。

割合で言うと、約23%となります。

駅徒歩５分以内の土地かつ角地という条件では約2.5%

という計算になります。

実際には、角地すべての土地が住宅用地として優れている訳ではありません。

大通り沿いであったり、建物をどう配置しても南側が詰まってしまったり・・。

「住宅用地」という条件を追加すれば、もっと確率は低くなります。

もっと言えば・・・・（これが一番大きな問題ですが）

「過不足のないちょうど良い面積の土地」である確率を含めて考えてみると、、

エンドユーザーが簡単に買えないような大きな土地や小さすぎてまともな家が建たないような土地は除外する事となります。

かなーり絞られてしまうのではないでしょうか。

数が少ない＆ほしい人が多い＝資産性

ここまでは、角地や駅近の土地の数が少ないというお話。

もうひとつ重要なポイントがあります。

それは、欲しい人が多いという点。

不動産（だけじゃないですが）の資産性・流動性とはつまり、「数の少なさとほしい人の多さ」です。

ただし、土地や家をどこまで資産として考えるか・・は色々な考え方があって良いと思っています。

「住みたいと思える場所に住む・住みたいと思える家に住む」という事は、数値やスペックとはまったく異なる軸のお話ですが、「住む・暮らす」という事を考えれば同じくらい（人によってはそれ以上に）大切な事です。

つまり、、家や土地を考える上で価値観とそれを踏まえたトータルバランスを考える事はとても大切だと改めて思うのです。

株式会社ミキプランニング 

代表取締役　佐藤 幹展

リビングに隣接するバルコニーにウッドデッキを施工しました。

「間取りの解説記事」では、ウッドデッキをご希望の方はご相談下さい・・・としておりましたが、、施工しました。

このスペースをデッキにするかどうかは住む人の自由だし、デッキを施工しようと思えば後からでもできる。

そう思って当初はオプション扱いとしておりました。

しかし、このスペースの魅力をフルに引き出すには、やはりデッキを施工してこそ。

設計趣旨を考えるとやらない選択はないのではないかと。そう思い始めました。

土地に関する解説記事でも触れましたが、土地の購入を検討しながら描いたラフプラン上でこのデッキスペースが出来上がった時、このスペースにかなり魅力を感じました。

そもそも「この家を建てたい」と思ったきっかけとなるスペースな訳ですし、やはりデッキを完成させた状態を見てみたいという気持ちが強かった訳で、同時にその写真を残しておきたいと思ったのです。

そのような個人的な動機によるものですし、販売価格を決定し発表した後でありますから価格据え置きです。

↑ 試しにキャンプ道具を配置してみましたが、３人くらいのレイアウトならデッキスペースの半分もあれば配置できてしまいます。右側の壁には照明・水道・電源があります。キッチンが近いので、食器や調理器具は普段使いのものと兼用できるお手軽デイキャンプが実現できます。

自分なら、子供が遊んだりキャンプができるスペースを残しつつ、植物を育てます。

このスペースはかなり広いです。

幅約4.1ｍ、奥行き約2.5ｍ。お部屋で言うと約7帖の広さがあります。

デッキを施工した事により乗り越える段差が少なくなりリビングと行き来しやすくなりました。

また、水勾配が解消され床が水平になった事で「過ごす」使い方がより快適にできるようになりました。

囲まれ感があって落ち着けるスペースにするため、手すり壁を高めに立ち上げています。

個人的には・・・子供も大人も遊べる第二のリビングとしてのスペース。

これがいちばんしっくりきます。

我が家にも似たようなスペースがありますが、これより全然小さなスペースです。

植物を育てたいという気持ちもありますが、そうするとデイキャンプ的な事や子供が水あそびするスペースが残りませんので簡単なアウトドア家具を置いてあるだけの状態です。

これだけの広さがあればどっちも叶えられます。

自分なら・・・

このお庭は幅方向（東西方向）にかなり寸法的な余裕がありますので、東側と西側にプランターを配置したいです。

そうすると、LDKどこからでも外を見れば植物が視界に入り、景観がすごく良くなりそうです。

そして、デッキの中央に遊び場としてスペースを開けておく事ができます。

子供が遊ぶ時に日差しを遮る事ができるようにしておきたいので、タープを引っ掛けるフックを取り付けます。

良いですね。うらやましいスペースです。

↑ ３階のバルコニーから見た感じ。

こうやって上から見てみると、６人くらいなら余裕を持って過ごせそうです。

上限８人といったところでしょう。

東側にはまだスペースが残っています。

子供のプールくらいは併設できそうですね。

デッキ材は非常に耐久性の高いハードウッド材（イタウバ）を使用しています。

見た目も質感が高く滑らかです。

徐々にシルバーグレー色に変色してゆきますが、その頃の雰囲気もまた素敵ですよ。

株式会社ミキプランニング 

代表取締役　佐藤 幹展

↑ 鶴里駅北の家 現地写真 寝室側から書斎を見る。

デスクの上に不快な影が落ちない照明器具。

ワークスペースの機能性を考える上で、ひかりの質はとても重要です。

ここで採用しているのは「スリムライン照明」と呼ばれる器具ですが、これがとても優秀なのです。

本棚の下に取り付けられている横長の照明器具です。

まず、デスクの上のどの場所で作業をしていても、手元に不快な影が落ちません。

光源が横に長いので、手元に対し全方向から光が当たるのです。

まさに、作業の為のひかり。ストレスが全くありません。

デスクの上に照明器具を置く必要がなく、スペースをより広く活用できます。

このスリムライン照明の良いところは、ひかりの質だけではありません。

棚下に取り付けられている為照明器具を置く必要がなく、デスクの上を広く無駄なく使えるようになるのです。

点灯する時は壁スイッチを使います。

写真ではわかりづらいですが、壁スイッチにはスリムライン照明の他に、もう１系統スイッチがあります。

これは、天井のダウンライトのスイッチです。

天井のダウンライトは書斎全般を照らす役割で、スリムライン照明は手元を照らす作業灯です。

造り付けのデスクなのでスペースに無駄がない。

壁の端から端までぴったり納まるのが造り付けの良いところ。

見た目が美しいだけでなく、無駄がない設計ができるのです。

デスクの周囲に隙間ができないので、デスクから物やゴミが床に落ちたりする事もなく、ストレスの少ない作業環境を実現できます。

上部空間に本棚を造り付け、コンパクトなスペースの中に機能的な収納を凝縮しました。

ワークスペースとしての機能性を考える上で、欲しい時に欲しい物に手が届き、どこに何があるのか把握しやすい事も重要です。

本棚の寸法は、一般的な本はもちろん、ファイルやファイルボックスが収納できる寸法で計画されていますが、作業中に視線を少し上に上げるだけでそれらの背表紙が一覧でき、何がどこにあるのかすぐわかります。

本棚の下の段は座りながらでも手が届く高さに計画されており、目当てのものをすぐに取る事ができます。

デスクの奥行きは約60cm確保していますから、デスク下にはたいていのキャビネットが納まります。

デスク下のキャビネットと本棚下段、この２つは座ったまま手が届く収納の最もおいしいところ。

この２つのスペースを有効に活用する事で、機能的なワークスペースを構築できると思います。

足元とデスク上にコンセント。

様々な使い方に対応できるよう、デスク上はもちろん、足元にもコンセントを設置しています。 

足元には有線LANのポートがあります。

デスク下にPC本体を置くパターンならそれでOKですが、デスク上でノートPCや一体型PCを使用する場合には天板に配線穴を開ける必要があります。

配線穴が必要であれば穴あけ致します。

趣味のスペースや家事スペースとしても活用可能。

使わなくなったら収納に簡単にリニューアルできます。

「鶴里駅北の家」は、１階にお洗濯物を干せます。

アイロンをかけるスペースとして使っても便利だと思います。

趣味のスペースとしての活用はもちろんですが、使わなくなった場合はクローゼットにリニューアルする事ができます。

割と簡単なリフォームで可能です。

モニターインターホン子機を置くニッチがあります。

扉の横あたりに写っている「くぼみ」は、インターホンの子機を置くニッチです。

ここで来客の対応をする事ができます。

就寝のスペースとカーテンで区切る事も。

この写真の奥に見えるのが就寝スペース。

使い方や使う時間によっては、就寝するスペースと区切れたほうが良い事もあるでしょう。

寝室の中にある書斎とはいえ、就寝スペースとは簡単に区切れる間取り・位置関係になっています。

カーテンで区切るのが最も簡単ですが、やろうと思えば扉をつけてしまう事も可能です。

株式会社ミキプランニング 

代表取締役　佐藤 幹展