同じ商品を大量に生産する産業ならともかく、同じ商品を２つとして扱わない分譲事業者は、その規模が大きくなればなるほど、自社の商品へのこだわりを貫くことが難しくなってゆきます。そのジレンマから逃れる事は非常に難しいのです。

私が過去に在籍していた不動産会社がまさにそうでしたので、確信をもってそう思えるのです。

それはなぜか。

１、運転資金を捻出する為に、常に土地を仕入つづけなければならない

大きな会社というのは、もちろん、多くの従業員を抱え、大きな事務所を借りなければいけません。

それを維持するだけでも、多大な運転資金を要します。

いくら良い土地が出なくても、

いくら景気が後退していても、土地の仕入れを止めることはできません。

それなりの数の土地を仕入れ、商品化し、販売しなければ会社を維持してゆくことができません。

そうすると、必然的に厳しい仕入ノルマが課せられることになります。

たくさんの土地を期限までになんとしても仕入れなければいけません。

良い土地だけを厳選して仕入れたい気持ちは山々ですが、そうは言っていられません。

仕入ノルマを達成する事が最優先です。なぜなら、仕入の数が売上に直結するからです。

「良い物件だから買う」というのは、仕入ノルマを達成する為、つまり、稟議を通す為の作文です。

ここで重要な事は、「そもそも、良い物件というのは絶対数が限られている」という事実です。

実際、角地はひとつのブロックに４つしか存在しませんし、駅からの距離は近くなればなるほど、その物件数は加速度的に少なくなります。

大手分譲事業者であれば、年間１０００棟規模で土地の仕入れをしている訳ですが、これだけの数の仕入ノルマをこなしながら、限られた土地だけを厳選して仕入れることは絶対にできません。良い物件はそもそも希少で絶対数が少ないのです。

冷静に自分自身の土地に対する価値観と照らし合わせてみれば、その物件は良い物件だと言えないことは明白でも、営業マンとして仕入の契約を取らなければいけない事情があります。

そんな状況の中で、土地という特殊な商品を扱う以上「数」と「質」を同時に実現することは非常に困難だということを痛感すると同時に、大いに疑問を感じたものです。

２、商品力だけで売りづらい商品は、営業力によって売らなければならない。

次に、そのように仕入れられた物件をどう販売するか？という問題が出てきます。

物件を厳選できない以上、商品の力によって販売することは難しい。

そうなると、営業マンをたくさん雇って、営業マンとその数の力によって売るという事になります。

しつこい電話営業やアポなしの訪問営業という営業スタイルとなる会社も多い訳です。

立派なオフィスと広告がそれらの営業マンの後押しをするという構図です。

もちろん、たくさんの営業マンや立派なオフィスや広告の存在は、運転資金・固定費の増加の直接的な原因となる訳で、土地の仕入ノルマはより一層厳しくなる訳です。

大きな規模の会社は、このスパイラルから抜け出すことは難しいと思っています。

そんな訳ですので、物件を販売する営業マンは、自分が取り扱っている物件を自分自身良い物件だと思っていない事が多かったりします。

むしろ、「この売りづらい物件を売ってこそ、営業の価値だ」と思っていたりします。

そのような体制の会社であればあるほど、営業マンのトークが「いかにも営業トーク」という感じで聞こえるから不思議です。。

３、ひとつひとつの物件にかけられる情熱や時間が少ない。

これは、すべての会社がそうとは言えませんが、傾向としては会社の規模が大きくなればなるほど、仕様や設計のパターンがあらかじめ決められていて、ひとつひとつの物件に対して個別に検討する機会が少ないと思います。

ある大手分譲住宅会社では、あらかじめ決められた間取りを敷地の間口や地形にあわせて選んで配置するだけ、という話も聞いたことがあります。

自分にはとても信じられません。

その後私が入社した会社は、あまり大きな規模でない地元密着の会社でした。

もちろん、少人数体制の会社です。

営業マンは私だけという時代も結構ありました。

良い物件があれば、買います。

良い物件がなければ、買いません。

よって、半年近く販売する物件がないという時期もありました。

良い物件が出なかったから買わなかっただけですが、それは大きな規模の会社には決してできない選択です。

もともとスリムな体制の会社ですので、会社を維持する程の物件量であれば、いくら物件が少ない時期でも質を落とさずに仕入をすることができます。

ただし、その分仕入を厳選していますので、仕入の大変さはあまり変わりません。

仕入れた物件は、自分自身が本当に良いと思える厳選した物件ばかりでしたので、営業マンがたとえ私だけでも、苦労することなく販売する事ができます。

もちろん、突拍子もない電話営業をしたり、アポなしで訪問営業をしたりすることは絶対にありませんでした。

良いと思える土地を買い、良いと思える建物を建て、その物件の良さを、また、なぜそれが良いのかをお客様にお伝えする事に全力を注ぎます。

すると、お客様はこちらから営業をしなくても、お問い合わせをしてきて下さいます。

そして、物件を実際にご覧頂ければ、その良さを評価して頂くことができました。

よって、たくさんの営業マンや立派なモデルルームや広告などのように、物件の本質以外のものに多くの経費をかける必要がありませんでした。

そのような省エネ体制ですから、物件量が少なくても、会社の経費を十分に賄うことができていました。

結果、良い物件だけを厳選して仕入れ、物件の本質的な価値に関わる物事に経費をかける事ができていました。

良い商品を造り、提供することありきで、利益や会社の規模はあくまでもその結果だという考え方の会社でした。

数を求めることで回るしくみではなく、質を求めることで回るしくみを実現できていた会社でした。

これは、土地を扱う分譲住宅事業において、大きな規模の会社では決して真似できません。

以前在籍していた会社があまりにも自分の理想とかけ離れていた為、その真逆の会社に在籍してみたら、ほぼ自分の理想とする通りだったという訳です。

今、私自身が目指しているのも、このような方向性、価値観の会社です。

とにかく、自分の理想とする物件、自分自身が心から良いと思える物件だけを手掛けていきたいと思っています。

その為に、間取りや照明計画、収納計画をはじめ、細部の造作に至るまで、自分自身が納得できるまで検討を重ねる時間も必要です。

なので、物件数は少なくても構いません。

売上や利益は、結果としてついてくるものであり、先に売上や利益ありきで物件を仕入れたりする事はしたくありません。

その為にも、派手なショールームやオフィスを持つことも、物件の販売だけをする営業マンを雇う事は、これからもしないと思います。

それをしてしまった時点で、売上や利益先にありきで、仕入ノルマを設定しなければいけなくなるからです。

実際、当社の事務所は普通のマンション内にあります。一部業務のアウトソーシングをしておりますが、営業マンも雇わず、代表である自分自身だけのスリムな体制の会社です。

よって、土地の仕入から間取りの決定、仕様の決定、お客様への営業活動まで、すべてを一貫して自分自身が関わっています。

それは、そのような動機・理由があって、そのようにしているのです。

また、それは今後も大きく変わることはないだろうと思っていますし、そうあり続ける事を望んでいます。

今日はとても長いお話になってしまいましたが、最後まで読んで頂いた方はいるのでしょうか・・・・？

株式会社ミキプランニング

代表取締役　佐藤 幹展

現在、外壁や玄関ドアなどの外装材を選んでいます。

外壁材選定の難しさは、小さなサンプルと実際の仕上がりとでは、イメージが違うということ。

それを、過去の事例などを思い出しながら、組み合わせてゆきます。

よっていつも、自分の中ではあまり冒険することなく、実績があってイメージがしやすい商品を手堅く選択するという事になります・・。

仕様が決定しましたら、会員様限定ブログ上にてご報告を致します。

株式会社ミキプランニング

代表取締役　佐藤 幹展

前回に引き続き、Ａ邸の間取りの解説です。

まずは、全体の間取り画像です。

２階には、もちろんリビングが配置されます。

３階建ての場合、空間が大きなリビングを１階に持ってくるのは、耐震上あまり良くありません。

１階できるだけ壁を多く配置できるような間取りとし、２階に大きなスペースであるリビングを配置します。

キッチン周りには少しでも収納を充実させたいので、キッチンの近くには極力収納を設けるようにプランします。

収納内の棚板は、手前に長物を収納できるよう、少し短めに設定してあります。

それと、勝手口ですね。

これはキッチンの近くにあると便利です。勝手口があるだけで、キッチン背面に大量のごみ箱を置かなくてもよくなります。

勝手口に置きたいのは、回収頻度が少なめの「不燃ゴミ」や「ビン・カン」や「ペットボトル」などですね。

可燃ごみなどはゴミの日までにゴミ袋が２つになることもあるので、そんなゴミ袋も置いておけます。

さらに、特に夏場などは「生ごみをすぐに外に出せる」のは本当に便利。

キッチンについては、「池下駅北の家」の竣工写真と解説の記事も併せてご覧ください。

キッチンまわりのプランニングについて、もっと詳しく踏み込んで記載しております。

http://mikiplanning.com/news/index.php?id=79

↑この記事の中にある、「吸気用の窓」は、このＡ邸の場合、勝手口に内蔵されている小窓です。

キッチンの足元にも床暖房を設置しているのも小さなポイントです。

ダイニングスペースは、先ほど図面上でテーブルを配置してみましたが、その気になれば８人掛けのテーブルも設置できてしまいます。

※その時は、リビングが狭くなってしまうので、対面キッチンに対してテーブルを平行にするようにして配置します。

お手洗いは、リビングからダイレクトで入るような動線とせず、ワンクッション置いて奥まった配置としました。

そして、トイレの奥行を見直す事で、ここにも収納を設ける事ができています。

↑これは、「池下駅北の家」の竣工写真ですが、床暖房や給湯機のコントローラーやモニターインターホンなどは、写真左手のような掘り込みニッチ内に設けます。

写真のような折り上げ天井や照明などの計画は、これから検討をしようと思っています。

照明計画については、「池下駅北の家」の竣工写真と解説の記事も併せてご覧ください。

「砂田橋駅南の家」も、同じ考え方に基づいて照明計画をします。

http://mikiplanning.com/news/index.php?id=74

↑　天気が悪くバルコニーで洗濯物が干せない時の為に、南側の窓際には天井ビルトイン型の洗濯物干し金物を設置します。

写真の金物が窓の両側に１か所づつ、計２か所に取り付けられています。

２つの金物にポールを渡して物干しとする事もできますし、１つの金物に「洗濯ばさみがたくさん付いてるアレ」をぶら下げて干すこともできます。

もちろん、使わない時には何もないようにスッキリ納まります。

３階は続き間の子供部屋です。

続き間とするのには、様々な理由があります。

まず、お子様が小さなうちは、親子一緒に広くお部屋を使うことがある、という事。

次に、子供同士でもまだ小さなうちは、部屋同士をつなげて広くお部屋を使うことがある、という事。

しかし、お子様の組み合わせが男の子と女の子だったり、十分に成長した後は部屋同士を区切りたい訳です。

そのような時は、建具を完全に撤去して、壁を立ち上げてしまう事もできます。

しかも、そのリフォームは結構簡単にできてしまいます。

もしお部屋の境目が最初から壁だった場合、後からお部屋をつなげるのは非常に困難、場合によってはできません。

つまり、お子様の成長やお子様の性別の組み合わせなど、様々な状況に簡単に対応できるようにしておくという理由から、多少コストがかかっても、子供部屋同士は続き間としています。

↑クロスや建具、フローリングの色は別として、子供部屋はこの写真と同じような感じになると思います。

凹んでる所は、勉強机を置くスペースです。

以上、「Ａ邸の間取り公開＆なぜ、この間取りなのか？」でした。

株式会社ミキプランニング

代表取締役　佐藤 幹展

今回は、キッチン周辺のこだわりポイントをご紹介します。

まず、対面キッチンでも必ず「天板からの立ち上がり」を設けるようにしています。

フルオープンのアイランドキッチンは非常に見栄えが良くて素敵だと自分も常々思っています。

しかし、残念ながら現実の生活においてはそうはいきません・・・。

キッチンは、想像していた理想と入居後の現実に最もギャップを感じる場所なのです。

現実の生活においてキッチンの天板に配置されるのは、オシャレな小物やガラス瓶入りの調味料ではなく、切る前の牛乳パックだったり水切りカゴだったりします。

フルオープンのアイランドキッチンだと、「キレイな状態を日常的に維持する為に」非常に大変な思いをするでしょう。

逆に、手元が隠れる適度な立ち上がりが設けられたキッチンの場合、キレイな状態を日常的に維持する事はずいぶんと楽になると思います。水の飛び散りもガードできるのもポイントです。

私の物件でキッチンの天板からの立ち上がりを必ず設けているのは、そういった動機からです。

もうひとつ、写真でも写っていますが、設けた立ち上がり部分にハンガーレールを設ける事ができるのも、大きなポイントです。

当社の物件では、写真の右から、、

「キッチンタオルハンガー」「マルチシェルフ」「キッチンペーパーホルダー」

、、を標準装備しております。

特に自分のお気に入りは「キッチンペーパーホルダー」です。

我が家でもそうですが、キッチンペーパーは置く場所に困っています・・。

それと、吊戸棚は必ず設ける。

最近はキッチン前の立ち上がりと同じく、吊戸棚も省略して「スッキリ見えますよ～」という物件が多いような気がしますが、それも自分的には「どうなのかなぁ～・・」といつも思っています。

キッチンは基本的に収納量が必要な場所ですので、立ち上がりも吊戸棚も省略するアイランド型キッチンプランというのは、バックヤードにしっかりとした量の収納とキレイな状態を維持する事に苦労しないような収納上の工夫をして初めて実現できるプランだと自分では考えています。

今回は、オプションではありますが背面収納を取り付けさせて頂きました。

そして、収納の両サイドに雑壁という構造ではない壁を現場で造作しました。

それには２つ理由があります。

１つ目は、壁を立ち上げる事によって、その両側のスペースの収納量が増えるという事です。

背面収納の左手には、棚板を設置する事ができるようになりました。

右手は冷蔵庫置き場なのですが、壁がある事によって冷蔵庫の上に棚板を渡すことができ、スペースを収納として最大限活用できるようになります。

２つ目は、背面収納と冷蔵庫、それぞれの側面が見えない事。

このような収納や家電は、正面からの見栄えは意識して作られていますが、残念ながら側面から見ても美しく見えるようには作られておりません。

このように壁を立ち上げる事によって、とても納まりが良くなるのです。

まさに一石二鳥の効果がある訳です。

背面収納のカウンター上で作業する時の手元用照明を取り付けました。

すぐにオン・オフできるように、すぐそばにスイッチを設けております。

背面収納を取り付けたいというご要望は早くから頂いておりましたので、窓の高さも違和感なく納まるように調整しました。

また、キッチンには「換気扇の排気口から遠く、かつ、キッチンから近い窓」を設けるようにしています。

換気扇を回した時、排気口から近い窓から吸気しても、汚れた空気が吸気されるだけです。

なので、排気口から遠い窓を吸気用として設けています。

さらに、雨の日でも室内に雨が降り込まないような窓形状である必要があります。

今回は、そのような役割の窓はこの写真の窓です。

雨が降り込まないよう、ハンドルを廻すと窓の下が徐々に開くような形状の窓を採用しています。

実現できない場合もありますが、キッチンの近くにはできる限り勝手口を設けたいと思っています。

名古屋市内の場合、「可燃」「不燃」「びん」「かん」「紙類」「ビニール類の資源」など、いくつものゴミ箱が必要になります。

また、可燃ごみなどはゴミの日までにゴミ袋が２つになってしまう時もあります。

それらすべてを室内に納めるのは大変ですし、生ごみはすぐにでも外に出したいところです。

そのような理由から、私の物件ではできる限りキッチンの近くに勝手口を設けるようにしています。

キッチン脇にニッチを設けました。

文庫本サイズの奥行ですね。

これでも、キッチン周りのものを収納するには重宝すると思います。

全然関係ない写真のお話ですが、１６mmの超広角ズームで撮影していますので、このように距離が取れないポイントでは不自然な写りになってしまうのが残念です・・。

以上、キッチンのこだわりポイントでした！

株式会社ミキプランニング

代表取締役　佐藤 幹展

なぜ、この間取りなのか？

という記事は、新たな物件をご提供する度に必ず書いています。

毎回記事の中で書いている事ですが、

私は、私自身が自信をもっておススメできる物件だけを扱ってゆきたいと思っています。

数を供給する為に、あまり良くない土地を妥協して購入し、お客様に勧める事は絶対にしたくありません。

間取りを考えるにあたっても、自分自身が納得でき、また、自信を持ってお客様におススメできると思えるまで、じっくりと間取りを突き詰めたいと思っています。

それができないなら、提供できる物件の数は少なくても構わないと思っています。

また、プロとして物件をご提供している以上、「なぜ、そうしたのか？」という動機をしっかりと持ち、また、それをしっかりとお客様にご説明できなければならないと思っています。

そして、私の物件づくりの価値観や方向性、選択や決定の動機などをお客様にもご納得頂いて物件をご購入頂きたいと考えています。

ですので、ただ間取りを公開するだけでなく、「なぜ、この間取りになったのか？」というご説明と共に、間取りをご覧頂きたいと考えています。

間取りの大枠について・・・。

角地の計画の場合、角地の優位性を最大限に生かす事を当然に考えなければいけません。

特に、敷地の２方向からアプローチできるという角地ならではの特性は、間取りに対しても様々な恩恵をもたらします。

たとえば、車を西側の道路から敷地の南側へ直接駐車できる為、ギリギリまで北側に建物を寄せる事ができます。

すると、建物の南側にはより大きな採光スペースを確保する事ができます。

その上に、敷地の北側、隅切り部分には軽自動車サイズではありますが、１台分の予備駐車スペースも確保できます。

合計３台の駐車場が敷地内に確保できれば、うち１台分を来客用の駐車スペースとしても使えますし、お車を置かなくても自転車置き場や倉庫スペースとして活用する事も可能です。

玄関脇の自転車置き場も、多くの面が道路に接している角地だからこそ実現できたと思います。

このように、より広く効率的に敷地を活用できるのが、角地の最大のメリットです。

お昼間に使うことが少ない寝室は、陽当たり的に最も不利となる１階に配置します。

すると、３階は必然的に子供部屋となり、明るくてさわやかなお部屋となります。

子供達は日中子供部屋で活動（お勉強）する訳ですから、暗いお部屋では活発に活動するスイッチが入りません。

またそうする事で、２階のLDKを必ず通って子供部屋にアプローチする動線となります。 

角地であってもなくても、、廊下は極力少なく。

廊下が多いだけの非効率な間取りでは、いくら床面積の数字が大きくても、ただ生活空間が窮屈なだけです。

無駄な予算の使い方をしているだけという言い方もできるかもしれません。

間取りを見る時は、ただ床面積の数字を見るだけでなく、実際に実現できているゆとりや機能を見て判断したほうが良いです。

逆に、上手だなぁと思う間取りは、床面積の数字が決して大きくなくても、無駄がなく、しかし、機能を犠牲にせず、ゆとりもあるのです。

３階建ての住宅は、１階の、それも玄関まわりの収納が充実していると使いやすいというのは、私の持論です。。

 重たい荷物や大きい荷物を、使う度に２階や３階から下したり上げたりするのって結構大変だと思います。

「３階建だからこそ、１階の収納をできる限り充実させる事」

これは、間取りを考える時にいつも考えるテーマです。

玄関入ってすぐ右手の納戸は土間になっていますので、ゴルフバックやベビーカー、お子様の遊び道具やキャンプ用品など、お外で使うものも汚れを気にする事無く気軽に収納しておく事ができます。

また、土間仕上げの玄関納戸を計画する時は、出来る限り靴の収納は別に確保するようにしています。

ウォークインタイプの玄関納戸を普段使いの靴収納にすると、靴を取り出す為だけに多くの動作が必要となり、日常的な靴収納としてはやはり煩わしいと思うのです。

そのような考えから、玄関納戸のすぐ東側には靴専用の収納を設けています。

階段下はデッドスペースとせず、収納を造作します。

コストを削減する為か、このようなデッドスペースをそのまま閉じ込めてしまう物件をたまに見ますが、自分にとっては信じられません。モノが片付くスッキリとした生活を送る為に必要な投資です。

また、A邸には洗面脱衣室内にも収納を設置する事が出来ています。必要で十分な寸法を吟味しながら、1/20の詳細図を引きながら検討した収納スペースです。

さらに、、、洗面台と洗濯機置き場の間に壁が立ち上がっているのはなぜか？

それは、収納が不足しがちな洗面脱衣室に少しでも収納を確保できるように、洗濯機の上部スペースに棚板を渡せるようにする為です。

２階、３階とまだまだ続きますが、長くなりそうですので、今日はひとまずここまでで、続きはまた後日・・・。

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代表取締役　佐藤 幹展