私の物件では、瑕疵保険による義務検査の他に、住宅検査専門の会社にお願いして施工検査を実施しています。
先日、その検査に立ち会ってきましたので、その様子をお届けしたいと思います。
住宅は、多くの職人さんがひとつひとつ手作業を積み重ねて造り上げる商品です。
なので、ひとつひとつの作業の品質が住宅の品質を決めると思っています。
つまり私は、住宅の品質は「現場の施工の精度」で決まると考えています。
しかし、多くの物件では、「等級」や「工法」を根拠として品質を定義しています。
つまり、耐震等級が高いから地震に強い家である・・とか、断熱等級が高いから高断熱の家である、、という主張です。
また、〇〇工法だから地震に強くて安心・・・という主張です。
それもひとつの価値観であり考え方かもしれませんが、私はその考え方には疑問を持っています。
なぜなら、そこには「施工の精度」という物差しが存在しないからです。
どんなにすばらしい工法でも、どんなに頑丈な仕様で設計しても、現場で正しく施工されていなければ意味がありません。
事実、住宅性能評価制度における等級の取得には、現場の検査を伴わない制度もあります。
現場の検査を伴うものでも、基本的には申請通りの仕様に適合しているかどうかを検査するだけで、施工の精度を検査する訳ではありません。
つまり、施工が雑でも、仕様さえ申請通りになっていても、等級が得られます。
住宅は経験も年齢も違う様々な職人さん達が手作業で造り上げるものですから、「忘れ」や「認識の違い」などが起こらないという前提で家づくりを進めることはできません。
人間の手によって造られる商品だからこそ現場での徹底した施工検査が必要だし、検査を徹底する事でしか住宅の品質を向上させる事はできないというのが、私の品質に対する基本的な考え方です。
具体的には・・・
と、話を始めてしまうととても終わりませんので、「広路小学校西の家」でこれから行われる検査についても、ブログでレポートする予定ですので、その時に詳しく・・・。
そのような思いから、当社では施工精度を向上させる任意の検査にコストをかけています。
参考記事
義務の検査だけでは不十分な理由。
↑基礎配筋検査当日の現場の様子。手前の検査員さんは義務検査の会社であるＪＩＯさん。奥に立っているのが、当社がお願いしている施工検査専門の検査員さん。
義務の検査（法律で定められた瑕疵保険を受けるために必要な検査）でも、基礎の配筋の検査は行います。
ということは、配筋検査では義務検査と任意検査の２つの検査法人による検査が行われる訳です。
しかし、義務の検査が終わった後に任意検査の検査員さんから指摘を受ける事はよくあります。つまり、義務の検査ではそこまで細かく見られていない訳です。
義務の検査なので、１日に検査しなければいけない現場の数も任意検査よりもずっと多いはずです。
それに、義務検査に支払っている金額はほとんどが保証料のような性質なので、義務検査と任意検査では、コストも全然違います。
それらの差は、検査にかける時間になって表れます。
義務検査ではひとつの検査におよそ１５分。任意の検査ではひとつの検査に９０分から１２０分かけて検査を行います。
見ている範囲の広さと細かさが全然違います。
今回は、２つの指摘を任意検査の検査員から頂いて、是正しました。
両方とも、義務の検査ではスルーされ、任意検査では指摘を受けています。
施工精度を追求しようと思うと義務の検査だけではいかに不十分なのか、このような時実感します。
同時に、絶対に必要な検査だと強く思うのです。
↑鉄筋の間隔を検査し、記録に残します。
↑鉄筋と鉄筋の継ぎ目が正しく施工されているか検査しています。
↑基礎のコンクリートの下には、土の湿気が床下まで上がってこないように防湿フィルムが施工されます。このフィルムに破れが無いかどうかも検査します。義務検査ではチェックされない項目です。
鉄筋に一部不足があるという指摘があり、監督さんと職人さんがその箇所を確認しています。
↑検査当日は、工務店の監督さんと職人さんも立ち会います。指摘事項はその場で確認し、その場で是正できるものはその場で是正し、是正後の箇所も確認します。
↑本来、紙が貼ってあるすぐ上に鉄筋が必要です。
↑職人さんがその場で是正。
↑白い矢印の箇所に鉄筋が追加されました。
鉄筋の結束忘れがありました。
↑ラベルが貼ってある箇所には、鉄筋と鉄筋の結束が必要です。
↑指摘を受け、ただちに現場で是正。
↑結束された後の写真。
是正の指摘があった箇所は、指摘の理由とどう是正したのかというコメントと、是正前と是正後の写真を記録に残します。
丁寧に現場を検査する任意検査ならではの細やかなアドバイス
これは指摘事項ではありませんが、非常に細やかなアドバイスを頂きました。
基礎を施工する時には、鉄筋を組んだ後、どうしても組んだ鉄筋の上に職人さん達が乗って作業する事になります。検査当日も、私も含め、検査員さんも組んだ後の鉄筋に乗って検査します。
↑外周部はともかく、中央部では人の重みで鉄筋が下がってしまう事があります。
↑白いマーカーは、基礎のコンクリートをここまで打つという印です。白いマーカーを打ってから、鉄筋の上に人が乗り少し下がっているので、白いマーカー部までしかコンクリートを打たないと基礎の厚みが設計よりも薄くなってしまうので、白いマーカーの上にある黒いマーカーまでコンクリートを打つようにしてくださいという指摘です。
このような先手を打つアドバイスは義務の検査では絶対に受けられません。
逆に、このようなアドバイスをもらい、現場の施工品質を向上させる為に任意検査を導入しているのです。
さて、現場ではこれから、土台が伏せ終わったタイミング・構造が組みあがったタイミング・断熱・防水、、と検査は続きます。
私も検査の日は可能な限りスケジュールを調整し、立ち会うようにしています。
またこのような形でみなさんにレポートできればと思っています。
株式会社ミキプランニング
代表取締役 佐藤 幹展
↑「瑞穂運動場西の家」N様邸 ダイニングルーム
注文住宅形式で進めたお家ですが、元々「砂田橋駅南の家」の雰囲気を気に入って頂いていたので、結果的に内装はほぼ分譲住宅仕様となりました。ただ、細かい箇所では、お客様のご要望を形にする中、次の物件にもぜひ採用したいアイデアがあったり・・・そうゆう発見も楽しかったです♪
ずいぶんとホームページとブログを更新していなかったもので、その間、注文住宅のような仕事をしていました。
「池下駅北の家」もそうだったのですが、ホームページ等でご案内を開始する前に、既にお問い合わせを頂いているお客様の中でご要望に合いそうなお客様に個別にお声がけをさせて頂いてそのまま成約してしまうという事がまれにあります・・・。
写真の物件は、「瑞穂運動場西の家」としてホームページでリリースする予定だったのですが、この物件は注文住宅になりました。
なので、「砂田橋駅南の家」が終わり、「瑞穂運動場西の家（N様邸）」を手掛けている間、ぽっかりひと物件分空いてしまったのですが、いよいよ次の物件が始まります・・。
物件名「広路小学校西の家」の通り、昭和区の人気学区「広路小学校・駒方中学校」学区に位置する物件です。
５月初旬頃にホームページに概要をアップし、その後ホームページ上では新情報を随時アップしてゆく予定ですので、昭和区をお探しエリアとして物件探しをしている方は楽しみにして頂けると嬉しいです♪
株式会社ミキプランニング
代表取締役 佐藤 幹展
なぜ、この土地を購入したのか？
私は土地探しや家づくりにおいて、なぜそうしたのか？という「動機」を大切にしています。
なので、毎回そのような解説記事を書いている訳ですが、「砂田橋駅南の家」については「土地」について触れた記事はまだ書いていませんでした。
私がこの土地を見つけた時、どのような点を評価してなぜ購入を決断したのか？という事について、お伝え致します。
土地探しと家づくりが私の仕事な訳ですが、これはもうどちらも大切な事でお互いに密接な関係があります。
多くの人は便利で環境が良い立地に住みたいと思うと思います。自分もそうです。
でも、建物を建てた時に得られる住環境をゴールとして想像してみた時、少なくとも私は駅に近いというだけの理由で土地は買えません。
基本的には東向きと西向きの土地は買えませんし、北向きの土地なら南側に十分な採光スペースを確保できる奥行と、駐車場が２台とめられる間口を両立している必要があります。
しかし、名古屋市内東部の人気エリアにおいて、買う土地が広すぎると予算がいくらあっても足りません。つまり、ちょうど良い無駄のない大きさの土地でなければならない訳です。
そのような土地は希少です。滅多に出ません。
この土地も、私自身が十数年の不動産キャリアの中で積み重ねてきた仕入ルートより送られてくる年間１０００件あまりの土地情報から厳選して購入したものです。
私がこの１年で仕入を決断した土地はこの「東区前浪町」だけですので、１０００件あまりの土地情報の中から唯一購入を決断した土地という事になります。
当社がなぜ物件数が少ないのかというと、このように仕入れる土地を「超厳選」しているからに他なりません。
そこにこだわる以上、仕入れがボトルネックになって会社は大きくはなりませんが、それでいいと思っています。
私はもともと凝り性で、ひとつの物件にできるだけ時間をかけてじっくり造りたい性格なので、それが理想なのです。
自分自身が、不動産のプロとしても住む立場として想像してみた時でも「心から良い」と思える物件だけを扱えればそれが一番幸せだと思っています。
なので、最初にこの「砂田橋駅南の家」の土地情報に接した時は興奮しました。そして、ソワソワしました。。
地下鉄駅から徒歩５分でかつ静かな住環境、間口と奥行のバランスも良く、南側とのスペース（採光）も十分に確保した上で４ＬＤＫと駐車場２台を実現できる。さらに、２４坪前後というまったく無駄が生じない経済的な土地面積・・・。
そう簡単に巡り合える条件の土地でない事は明白でした。
当然、他社さんにとってもいい土地である事も明白ですので、ソワソワする訳です。
分譲住宅メーカーは一般的に、仕入担当が建築士の先生にプランチェックを依頼し、そこから収支計算をして稟議を上げ社長や上司が仕入を決断をするので、意思決定までにある程度の時間が必要なのです。
しかし、私の場合はラフプランチェックも購入決定もすべて自分の意思でできます。
つまり、そこが他社と異なる仕入の強みな訳です。。
経験上、買って後悔する事よりも買えずに後悔する事のほうが圧倒的に多い事を知っていますし、土地を厳選する分いい土地とのご縁は絶対に逃したくありません。
その日は、昼間に現地調査を行い、その後は徹夜で方眼紙と格闘してラフプランチェックを済ませました。
「立地が良いだけでなくて、建物を建てた上でも良い住環境を実現できる土地である」と、確信に至る事ができれば、可能な限り早く買付証明書を出すだけです。
そのようにして仕入れた土地です。
ですので当然、土地の良さには確信を持っています(笑)
いま一度、今まで見てこられた土地と比較して頂いてどうでしょうか？
私は、バランスよくいろいろな事を実現しているとてもいい土地だなぁと、我ながら思っています・・・(笑)
株式会社ミキプランニング
代表取締役 佐藤 幹展
↑ 現地写真：Ａ邸リビング
今週末より、いよいよ「砂田橋駅南の家」のお申込み受付を開始します！
■お申込み受付開始日 ： 平成２７年６月２７日（土） 午前１０時から
※お申込み受付開始日に、複数のお申込みを頂いた邸は抽選（即日）になります。
※お申込み受付開始日の受付終了時刻は午後５時です。
※ご都合で参加頂くことが難しいお客様は事前に対応致します。御相談下さい。
■お申込み場所 ： 「砂田橋駅南の家」現地にて
■お申込み予定のお客様のお持物
１、 お申込み者様の運転免許証（ご夫婦共にお持ち下さい）
２、 お申込み者様の健康保険証（ご夫婦共にお持ち下さい）
３、 お申込み者様の直近の源泉徴収票（奥様に所得がある場合、ご夫婦共にお持ちください）
４、 お申込み預かり金5万円 ※ご契約される場合もされない場合も返金します。
５、 お申込み預かり金の返金の際の口座番号がわかるもの
６、 認印（ご夫婦共にお持ちください）
７、 住宅ローンの事前審査を終えているお客様は、融資の承認書類をお持ちください。
※資金計画または、買い替えの状況（進捗・スケジュール・物件の概要・販売価格設定・販売計画・資金計画）によっては、お申込みの受付ができないこともございます。
皆様のご来場を心よりお待ちしております。
株式会社ミキプランニング
代表取締役 佐藤 幹展
↑ 現地Ｃ邸のリビング・・・Ａ邸・Ｂ邸とは雰囲気が大きく異なるＣ邸です。
先週は、会員様向けの事前内覧会（プレオープン）という事で、予約制にてご内覧を承りました。
最終的には、自分の予想以上のお客様にご来場頂き、とても嬉しく思っております。
ご来場いただいたお客様、ありがとうございました。
さて、今週末からは、一般の方が自由に現地をご内覧頂ける一般内覧会でございます。
しかし、先週様先行会員内覧会で物件をご覧になられたお客様も、お気軽にお越しください。
「資金計画の相談がある」「ご両親にも物件を見てもらいたい」「よく見てなかったけど、気になる箇所を確認したい」
などなど、大歓迎でございます。
まだ物件をご覧になられていない会員様も、ぜひこの機会に物件をご覧下さい。
６月１３日（土）・１４日（日）一般内覧会
１０時～１７時まで。
現地にて、お待ちしております。
※予約不要
株式会社ミキプランニング
代表取締役 佐藤 幹展
