前回のブログでは、「西山小学校学区で、なぜお値打ちな価格帯の物件を提供することが難しいのか」

というテーマをお送りしました。

今回は、「なぜ、当社の神丘公園南の家では、3,000万円台の価格帯が実現できているのか？」

というテーマでお送りします。

それには、「しっかりとした理由」があります。

それは、、

２５坪の土地で４ＬＤＫが計画できる、学区内唯一ともいえるエリアに位置すること。

これは、西山小学校学区の「用途地域図」です。

赤色が学区の範囲。

青色が「神丘公園南の家」のある名東区西山台です。

前回もお伝えした通り、この学区はほとんどが「緑色のエリア＝低層住居専用地域」に属しています。

本来、住宅の建築に４０坪前後の土地が必要となり、土地だけでも相当な予算を必要とするエリアなのです。

逆に、土地を有効に活用できるエリアは、この地図の「黄色のエリア＝一種住居地域」ですが、

この学区内では、黄色の一種住居地域はほぼこの西山台エリアの他あと少しだけ。

交通量が多く、住宅に不向きな土地を除くと、学区内で唯一の一種住居地域とも言えるのが、

名東区西山台なのです。

 ちょうど良い大きさの土地というのは、なかなか見つかりません。

名古屋市内は土地が高い　＝　１坪が予算に大きく響いてきます。

おなじ４ＬＤＫと駐車場２台を目的とするのであれば、目的なくただ大きすぎる土地は経済的ではありません。

建物が立たないほど小さくてはもちろんダメ。

しかし、大きすぎると予算に響く。 

ちょうど良い大きさの土地が理想なのですが、土地は量り売りではありませんので、

そう都合よくイメージ通りの大きさの土地は出てきません。

さらに、南東向き６ｍ道路に１３ｍ以上の間口を持ち、全居室南向きの設計が可能な土地・・・。

このような条件を併せ持つ土地は、探しても簡単に見つかる土地ではありません。

私がこの物件の購入した最大の理由。

学区内で唯一とも言える一種住居地域に位置していること。

さらに、

無駄な土地が発生しない２５坪という絶妙な大きさであること。

「土地と建物の品質を犠牲にすることなく」この学区内で3,000万円台の物件を提供するには、

このどちらの要素が欠けても成立しないのです。

ただ、建物仕様と品質を妥協して実現しただけの低価格であれば、容易なことです。

それは、誰にでもできる仕事です。

私は、「分譲住宅とは、限られた予算内で実現する、土地と建物の究極のバランス」だと思っています。

私にとっての分譲住宅とは、決して「妥協の産物」ではありません。

そのバランスを実現して形にすることは、難しい。

「土地だけ」のプロでも、「建物だけ」のプロでもできません。

 しかし、それを実現することに、私とミキプランニングの存在意義があると思っています。

話が逸れましたが、、、

ある意味、この「２５坪という土地の面積こそが、この物件の最大のキーポイント」　ということなのです。

株式会社ミキプランニング

代表取締役　佐藤　幹展

子育て世代から非常に人気の高い、西山小学校学区・神丘中学校学区内の物件。

その人気の高さから、子供の数が増えすぎてしまい、昨年には一部のエリアで学区の再編が実施されたほど。

お客さんからの要望も強いエリアなので、是非とも提供したいエリアのうちのひとつなのですが、なかなかそうはいかない事情があるのです。

○高低差が多いエリアであること。

名古屋市内では、人気の高い住宅街というのは高低差がつきものです。

ただし、高低差がある物件は、住宅を建築できる土地にするまでにコスト＝造成費が必要となります。

潤沢に予算がある人であれば、気に入った土地に多くの造成費を費やすこともできるでしょう。

しかし、当社が分譲住宅で提供したいのは、限られた予算の中で（ほとんどの人がそうですよね）実現する、土地と建物の究極のバランス。

造成によって輝く物件があることも事実ですが、分譲住宅用地としては多額の造成費がかかる物件をあえて選ぶことはできません。

○１つの土地が大きいこと。

このエリアは、新しく売り土地が出づらいエリアという印象はありません。

人気のあるエリアの中では、割と土地は出るほうではないでしょうか。

しかし、出てくる土地が大きい物件ばかり！なのです。

さらに、先の項目で取り上げた「高低差」との合わせ技。

そんな物件が多いのです。

「限られた予算内で実現する、土地と建物の究極のバランス」

そう考えると、このような土地は見送るしかなさそうですね。

○学区内のほとんどの場所が、低層住居専用地域であること。

そんなハードルを乗り越えて、高低差もあまりなく、ほどよい大きさの土地を見つける事ができても、限界があります。

なぜなら、この学区内ではほとんどの地域が低層住居専用地域（建ぺい率５０％・容積率１５０％）だからです。

このような用途地域の場所に、一般的な広さの建物を建築する為には、少なくとも３２坪位の大きさは必要です。

理論的には、３２坪の土地があれば、低層住居専用地域でもある程度の大きさの住宅は建築可能なのですが、

しかし、そう都合良くジャストサイズの土地が見つかりません。もともと大きな区画の街ですからなおさらです。

そうすると、３０坪後半から４０坪前後の大きさの物件が多く提供される事になる訳ですが、

土地の予算が大きくなる分、分譲価格は４，０００万円台から５，０００万円台という物件がほとんどです。

極端に建物仕様を落としたいわゆる「パワービルダー」による「ローコスト住宅」であれば３，０００万円台での物件提供も可能かもれません。全体のバランスを無視し、ただ建物仕様・建物品質を落として低価格を実現することは容易なことです。

しかし、それでは「限られた予算内で実現する、土地と建物の究極のバランス」を実現できているとは言えません。

私が提供する今回の物件「神丘公園南の家」は、土地も建物も妥協せず、３，０００万円台の価格を実現しています。

それには、ちゃんとした理由があります。

次回は、なぜ「神丘公園南の家」ではそれが実現できたのか。

をご説明したいと思います。

株式会社ミキプランニング

代表取締役　佐藤 幹展